私の実家は、小規模ではありますが不動産賃貸業を営んでいます。

しかし、所有している土地の多くは駅から遠い場所にあり、それに加え、不整形であったり小分けの土地であったり、活用も難しい形状のものばかり。

いずれは私が受け継ぐことになろうである土地ですが、今後の活用法に悩んでいました。

 

一般的に土地活用といえば、まずはアパートやマンション等の賃貸住宅経営を考える人も多いかもしれません。

しかし、今後ますます進行していく少子高齢化や、職住近接など人々のライフスタイルの変化により、今後の賃貸住宅経営は、駅近の限られた土地以外は今まで以上に難しくなると言われています。

 

所有している土地が駅から遠い、狭かったり不整形で活用が難しい、幹線道路沿いで騒音がひどい……。

そういったお悩みを抱える地主さんも少なくないでしょう。

しかし、実はそんな土地だからこそ向いているかもしれない活用法がありました。

 

それは「トランクルーム経営」という選択肢です!

まだまだ黎明期の、これからますます需要が見込まれるであろうトランクルーム不動産投資について、そのメリットや市場規模など、色々な角度から調べてみました。

 

トランクルームって誰が何に使っているの?

コンテナ

 

最近、街中でよく見かけるようになったコンテナやトランクルーム。

あれって、誰がどのような場面で使用しているんだろう……?と考えたことのある人も多いはず。

 

どうやら、個人利用の分野では、ゴルフバッグやサーフィンボード等のスポーツ用品、アウトドアグッズ、ひな祭りのお人形のような季節性のアイテムなどを入れておくために使用する人が多いとのこと。

引越し時などに、家財の一時保管場所として使用する……といった使い方もあるようです。

家で見つかると恥ずかしいかもしれない秘密の物(コスプレグッズや、昔の恋人との思い出の品など)の隠し場所であったり(笑)、離れた場所に住む複数人の間で物をシェアしたりするスペースとしても活用できるかもしれませんね。

 

法人利用においては、仕事の書類や資材等の保管をはじめ、普段は使用しない備品の保管場所として使われているケースが多いようで、他にも、商品の販促グッズや、使用頻度の高くない業務コスチュームなどを保管しておくといった利用方法も考えられそうですね。

 

要するに、日常的に使うわけではないけれど、家や会社のように普段過ごすような空間に置いておくとなると邪魔だなぁ……といった物品を保管するために、外部収納スペースとして使うものなわけです。

 

「倉庫業」とは違う?「収納スペースレンタル業」としてのトランクルーム

契約書

 

じゃあトランクルームっていうのは、要は「倉庫業」だよね?

では、運送会社が利用するような大型の倉庫や、港湾にあるような倉庫とは、規模は違うけど同じ事業っていうこと?

そういった疑問が浮かぶ方もいるのではないでしょうか。

 

実は「トランクルーム」と一口にいっても、倉庫業者が営む「倉庫業法に基づき、物品をひとつずつ確認して預かるトランクルーム」と、非倉庫業者が営む「収納スペースを貸し出すトランクルーム」と、大きく二つに分類されています。

 

前者はざっくりいうと「倉庫業として保管に立ち合い、一品一品きちんと確認して預かります。預かった物は厳重に保管し、もし破損等が生じた場合には補償をさせて頂きます!」といった具合のきっちりとした倉庫業です。

「寄託契約」を交わして利用者と契約を結びます。

 

後者はアパマンのような不動産賃貸業に近く、「賃貸借契約」を結んで事業を行います。

「この中の空間を丸ごと貸すから、好きな時に自由に物を置いていいですよ~」といった感じのゆるい契約ですね。

この業態の場合、トランクルームとして貸し出す業者側は管理責任を負いません。

また、このタイプは最近「セルフストレージ」といった呼称で説明されている事もありますね。

 

個人が不動産投資としてトランクルーム経営を始めるような場合、多くの方は後者(非倉庫業タイプ)の業態になるかと思います。

ですので、本稿では後者の「収納スペースレンタル業としてのトランクルーム」経営について、その市場規模やメリット・デメリットを紹介していきます。

 

トランクルーム市場と、ビジネスとしての将来性

トランクルーム

 

さて、このトランクルームというサービスですが、日本ではまだまだこれからの業界で、ビジネスとしての市場規模は年々拡大の傾向にあります。

 

セルフストレージ先進国とされているアメリカでは、実に約10世帯のうち1世帯程度がこうしたトランクルーム等を使っているそうですが(*1) 、日本においては、まだ約130世帯あたりに1世帯ほどの利用率だとか(*2) 。

都心に人口が集中し、狭小住空間で生活する人も多い私たち日本のような国こそ、むしろこういった外部収納スペースを必要としている人は多そうですから、実は潜在的な需要は高いのかもしれません。

 

矢野経済研究所の調べでは、このような収納スペースビジネスは、日本においてはここ数年、毎年約10%の伸びで拡大基調を続けており、2020年度には約800億円程度に達すると推計されています(*3)。

2018年には初めてトランクルームのファンドも設立され、いずれはアメリカのようにトランクルーム特化型REIT(不動産投資信託)も登場するのかもしれません。

 

そして郵政グループも、このビジネスのポテンシャルに目を付けたようで、今年4月に某トランクルーム管理会社に出資を開始しており、全国で24000局程存在する郵便局や、グループが保有する膨大な土地・不動産を活用したトランクルーム業務に乗り出すのではとの思惑が広がっています(*4) 。

そう、トランクルーム業界、ビジネスとして、今、かな〜り盛り上がってきているのです!

 

出典

(*1) http://www.japanssa.org/view.html

(*2) https://www.yano.co.jp/press/press.php/001585

(*3) https://www.yano.co.jp/press/press.php/001585

(*4) https://www.jiji.com/jc/article?k=2018041700943&g=eco

 

 

不動産投資としてのトランクルーム経営、そのメリットとデメリット

お金と電卓

 

ここからは、ついに経営の話に移っていきます。

最初に結論をまとめてしまうと、トランクルーム経営には、大きく以下のようなメリットがあります。

 

1 事業として潜在的な需要がある

2 初期投資が少ない

3 維持費用(ランニングコスト)も低い

4 立地が悪くても比較的成功しやすい

5 利回りもok

 

まず、「潜在的な需要がある」ことについては、これまでに説明してきた通りですね。

 

次に、私がこれまで本業界で培ってきた知識なのですが、一般的に「初期投資が少ない」ということ。

一般的な土地活用として挙げられるアパマン経営などに比べて、参入費用が低く抑えられるということが挙げられます。

それは何故か。

トランクルームという事業は、基本的に「室内型」と「屋外型(コンテナ)」の2タイプに分類されます。

室内型はビルなどの一室内をパーテーション等で区切り、そのスペースを貸し出します。

屋外型(コンテナ)は海上コンテナのような堅牢な構造物を土地の上に配置し、その内部を利用してもらう形となります。

 

居住空間ではないから給排水設備は必須ではありませんし、あった方がいい設備としてはエアコンなどの空調、そして防犯カメラくらいなものでしょうか。

したがって、トランクルーム経営は、アパマンなどの賃貸住宅経営に比べて、初期投資が格段に低く抑えられるのです!

 

参入費用だけではなく、維持管理していく為のランニングコストもそれほどかかりません。

定期修繕としては室内の清掃や塗装くらいのものでしょうし、賃貸住宅ではないから住民トラブルも存在しません。

保管した物品に対して管理責任を負うわけではないので、クレームの類も少なそうです。

 

そして、一般的な良い立地でなくとも、大いに成功の可能性が見込めます。

アパマン経営の場合は、狭小地では建設できませんし、基本的に駅近の立地が何より有利です。

幹線道路沿では騒音の影響なども考慮しなければいけません。

 

しかし、トランクルームにおいては、これらの条件はあまり弱点とはなりません。

人が居住するわけではないから、ごく小さな土地でも建設可能ですし、利用者側からすれば荷物の保管場所は特に駅近である必要はありません。

そして多くの人は預ける荷物を車で運ぶので、幹線道路沿いのようにアクセス性の高い場所にある方がむしろ便利です。

 

最後に、肝心の収益性についてですが、もちろん物件自体の利用率次第ではありますし、近隣のライバル物件等との競争も想定されますが、アパマン賃貸経営に比べると、一般的に利回りも高くなるケースが多いようです。

 

 

実際の利回りはどれくらい?

投資と利回り

 

それでは、シミュレーションしてみましょう。

初期投資は土地の広さやコンテナタイプとルームタイプ、内部設備などの違いにより幅はあるものの、

基本的に、アパマンよりも幾分か低い額から始めることができます。

 

一番安く始められるであろうコンテナタイプの場合、鉄の市況にも左右されることもありますが、

一般的な20フィートのコンテナ一基(広さは約8畳)は80~130万円程が多いようです。

安さを重視するならば、中古のコンテナを綺麗にして使うのもアリかもしれませんね。

 

他に必要な費用として、舗装工事、設置工事、看板、照明、防犯カメラ、宣伝費等が挙げられます。

それぞれの設備によって価格の幅はあると思いますが、だいたい30〜50万円程を概算として見積もっておけばいいでしょう。

 

次に賃料について考えてみましょう。

 

例えば、埼玉県さいたま市においては、

habit magazine運営元である株式会社icomのコンテナ物件サイト(https://habit156.com/container/)によると、

だいたい一畳あたりの賃料は3000〜5000円ほどとなっています。

つまり、コンテナ一基を満室経営することができれば一ヶ月の賃料は約3万円程。

一年満室であれば、36万円の収入となりますね!

 

不動産投資の利益とは、シンプルにいえば「賃料収入額÷投資額」で求めることができるため、

前述のケースで満室経営を想定した場合、非常にざっくりとではありますが、想定利回りは20~30%程度になります。

昨今のアパマン経営の場合、想定利回りは10%もいけば高い方ですから、

コンテナ経営はそれに比べれば非常に高い数字が期待できるといえます。

 

前述のとおり、初期投資額の低さだけでなく、運営中のランニングコストの方も管理委託費、定期清掃費、電気代くらいのもので、ある程度年間収入も計算しやすいでしょう。

 

当然、常に満室経営ができるとは限らないし、周辺に競合が現れ客を奪われたり、

業者が乱立すればトランクルーム業の需給バランスが崩れる可能性や、

さらには社会環境の変化等でニーズに変化がある可能性も考えられます。

しかし、トランクルームはその事業性質上、一度借り手がつくとなかなか離れない傾向にあるといわれており、

長期での運営計画も立てやすいはずです。

 

 

次に、トランクルーム経営の運営方式について説明して行きます。

他ジャンルの不動産と同様、色々な運営方式・契約方式がありますが、

代表的なものとしては「事業用定期借地」、「サブリース」、「管理委託」、「自主管理」、「フランチャイズ」といった形式が挙げられるでしょう。

 

まず、「事業用定期借地(土地貸し)」方式です。

これは簡単にいえば、トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式 です。

賃料ではなく地代を得る形ですね。要はただ一定期間、土地を貸しているだけです。

つまり、この方式で始める場合、初期投資すらも必要ありません。一番シンプルで、楽ですね(笑)。

 

そして「サブリース(一括借り上げ)」方式です。

こちらは、コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築し、

それらをトランクルーム業者へ一括して賃貸する方式です。

業者にある程度のマージンを支払うかわりに、物件の滞納率、空室率に関係なく一定額の賃料が保証されます。

ただし、賃料保証といっても、未来永劫同じ賃料を支払ってもらえるとは限らないため。

細かな契約規定などを業者とよく相談して決めると良いでしょう。

 

次に「管理委託」方式です。

これは、土地のオーナーが基本的な設備投資や経営面を自身で行い、

集客や契約、管理などのみをトランクルーム業者へ委託する方式 です。

賃貸住宅経営で、入居者募集や入居後の管理を不動産管理会社にお任せするのと同じようなものですね。

上記の「事業用定期借地権」方式や「「リースバック」方式と違い、トランクルームの稼働率が上がるにつれ収益も上がっていくという、経営の醍醐味を味わうことができます。

 

さらに、設備購入はもちろん、集客や契約、管理業務すらもオーナー自身で行う「自主管理」方式もあります。

収益性が最大限に高い代わりに諸々の運営ハードルが高いため、不動産投資初心者が行うには慎重な判断が必要です。

とはいえ、アパマンなど賃貸物件の自主大家に比べると、よっぽど負担が軽いのは間違いないでしょう。

 

そして最後に「フランチャイズ方式」です。

トランクルーム運営企業のブランド・知名度やシステムを利用し、

その会社の系列店として運営していく方式です。

その企業に対して、フランチャイズ料金を払う必要があります。

その代わりに色々な助言やサポートを得られるので、不動産投資の初心者向きかもしれませんね。

 

 

基本的に、上記の運営方式のうちのどれかを選び、運営していくことになると思います。

所有する土地や自身のご都合に合う運営方法をきちんと見極めてから決定しましょう。

 

 

さて、ここまでトランクルーム経営について様々な角度からご紹介してきましたが

なんだかメリットばかりの至れり尽くせりな商売に見えてきましたね(笑)。

 

もちろん、デメリットといえなくもない特性もあります。

ずばり、満室経営までに時間がかかる、ということです。

まだトランクルーム・外部収納サービスといった事業自体が新しく、そのサービスの便利さが周知されていないということもあり、軌道に乗り始めるまでは忍耐強く待つ必要があるとのことです。

 

そして建設にあたっては、用途地域の制限を受けます。

どこにでも建てて良いというわけではなく、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域には建設できないことになっています。

市街化調整区域にも無理です。

 

しかしながら、これら注意事項をきちんと踏まえてさえいれば、有休土地の活用法として「トランクルーム経営」という選択肢が、かなり魅力的に見えてきましたね!

 

 

所有するアパマンやビルをトランクルームにコンバージョンするという選択肢

土地活用

 

首都圏の空き家率が15パーセントに達しようかという昨今、所有しているアパートやマンションに空き部屋が目立ちはじめ、近年急激に賃貸経営が厳しくなってきた……。

そんな悩みを抱える大家さんも多いかもしれません。

 

ご提案ですが、所有しているアパマンの室内部分を、思い切ってトランクルームにコンバージョンしてしまうという戦略はいかがでしょうか?

 

賃貸住宅の場合、築年数や建物の老朽化などの影響もあり、収益性は基本的に年々低くなっていくものです。

しかし、トランクルームの場合には、築年数等はあまり弱点にはなりませんから、ある程度古くなったアパマンを改修し、トランクルームとして再出発させるという戦略は理にかなっているといえるでしょう。

 

収益性においても、アパマン経営においては、たとえ一部屋でも空いてしまうと、それだけでかなり大きな損失額になってしまうわけですが、もしその内部を複数に小分けしたトランクルームとして展開できれば、賃貸住宅として貸していた時よりも、空間あたりの収入リスクが分散できるというメリットも生まれます。

 

丸々一棟を用途変更するだけでなく、日照や防犯面の理由から比較的客付が難しいとされている1階部分のみをトランクルームに変更する、という案も面白いかもしれませんね。

トランクルーム内に荷物を運ぶ際、ほとんどの利用者は自分の手で運ぶか、台車等を利用するわけですから、利用者にとっては2階以上に上がるよりも、1階部分に収納する方が楽でスムーズです。

 

また、2階以上の部分においては、日当たりの良さ等から元々居住物件として適しているわけで、この場合、一つの不動産内で空間の特性に合った合理性の高い使い分けができた、という見方もできるのではないでしょうか。

 

 

まとめ

更地

 

不動産投資としてトランクルームを経営するということがどういった感じであるか、ざっくりとではありますが、ご紹介してきました。

土地活用の王道であるアパマン経営よりも参入障壁が低く、維持管理も非常に簡単で、リターンも期待できるなど、投資対象として非常に魅力のある事がわかりましたね!

 

もちろん全てがスムーズにうまくいくとは限りませんが、まだまだ日本では競合も少なく、今のうちに始めておけば、先行者有利も望めるかもしれません。

土地活用にお悩みの方々は、是非トランクルーム経営をご検討してみてはいかがでしょうか?

 

【追記】2018年11月2日

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